Univision - Foreclosure

Cómo salir de un foreclosure
Analiza qué opción te conviene

Adriana Beorlegui, Univision Online

Según el Centro para Préstamos Responsables (Center For Responsible Lending) -una organización apartidaria, sin fines de lucro, dedicada a la protección de la propiedad y el bienestar económico de las personas- de los préstamos de alto riesgo (subprime) otorgados en el 2005, 110,674 familias latinas perderán sus casas debido a las ejecuciones hipotecarias o foreclosures.

Por otro lado, los índices publicados por Moody's Economy.com -una compañía dedicada al análisis de indicadores económicos y riesgos crediticios- estiman que 1.7 millones de familias se verán amenazadas por un proceso de foreclosure en lo que queda de este año y fines del 2008.

Un foreclosure puede dejar dañado tu crédito por muchos años. Por suerte hay modos de evitarlo aún en las etapas más avanzadas del proceso, aunque esto signifique tener que perder tu hogar.

Opciones sin perder la casa

Evitar caer en un foreclosure es siempre la mejor opción. Pero a estas alturas ya hay muchos procesos iniciados y se trata de ver si hay salidas a una situación tan crítica.

Antes de que entres en proceso de demanda, tienes algunas opciones para modificar tu situación. "Uno tiene que analizar primero su situación real desde una perspectiva financiera. La pregunta más difícil es: ¿puedo afrontar esta casa y los costos de mantenimiento?", dijo Robert W. Rodríguez, abogado de bienes raíces de Miami.

Luego, es importante tener en cuenta que la anticipación al problema es clave. Pero la negociación con tu prestador puede no ser tan fácil. "Es difícil llegar a la persona  adecuada que se encargue de resolver tus problemas en el banco o la financiera. Por ejemplo, debes contactar al departamento de loss mitigation (mitigación o condonación de deuda) y no al departamento de cobranzas (collections)", dijo Rodríguez. Por ello se recomienda invertir en el asesoramiento de un abogado especializado en bienes raíces.

Según Lisa Urban -socia administrativa y cofundadora del estudio de abogados Breier Deutschmeister Urban & Fromme, en New York- si es el comienzo del proceso y has perdido algunos pagos, puedes pedir dinero prestado a tus familiares o amigos. "Pero solo si estás seguro que puedes devolverlo", sugirió Urban. Si no, el banco puede ofrecerte las siguientes posibilidades:

  • Special forbearance plan o plan especial de perdón:
Es básicamente un acuerdo escrito, por el cual el banco baja temporalmente las cuotas o directamente perdona algunos pagos si tu crisis económica es pasajera.

Ventaja: Es ideal cuando tu crisis económica es temporal (enfermedad o pérdida de tu trabajo).

Desventaja: Si tu problema económico es permanente, optar por este plan empeorará las cosas luego. Una vez pasado el período de perdón, tienes que tener la solvencia para pagar cuotas mayores. Además, si no cumples con los pagos, el prestamista estará menos dispuesto a negociar posteriormente.
  • Loan Modification o modificación del préstamo:
Se acuerda un cambio permanente de uno o varios términos del préstamo (bajar las tasas de interés, extender el plazo del préstamo o agregar pagos atrasados a las cuotas futuras).

Ventajas: Es ideal si estás pasando por una reducción de tus ingresos a largo plazo. Puede bajarte el monto de tus cuotas. También las cuotas impagas pueden incluirse en el monto total del préstamo, al igual que otros costos.

Desventajas: Si tus problemas económicos continúan y no haces los pagos a tiempo, el banco estará menos dispuesto a negociar posteriormente.
  • Partial Claims FHA Loans Only o préstamo para pagos parciales de préstamos de FHA solamente:
Si tu préstamo es de la FHA (Federal Housing Administration) puede que califiques para un préstamo corto. Al respecto, Eva Campos -especialista en educación de la compañía Consumer Credit Counseling Service de Dallas- advierte que si bien es un préstamo libre de intereses para que te puedas poner al día, "el propietario debe firmar un compromiso de pago, que resultará en un embargo de la propiedad (en caso de incumplir el acuerdo) y HUD/Insurer es responsable de cobrar el monto del préstamo parcial".

Ventajas: Es dinero adicional, libre de intereses, que te dará un respiro.

Desventajas: Solo puedes usarlo para poner al día las cuotas hipotecarias atrasadas. Si no cumples con la devolución de este préstamo terminas con un embargo de tu propiedad.

Una alternativa de moda: Capítulo 13

Cuando ninguna de las opciones anteriores son buenas, se puede echar mano del Capítulo 13 de la Ley de Bancarrotas.

Según la FTC (Federal Trade Commission o Comisión Federal de Comercio) para acogerse al Capítulo 13 (Chapter 13) los deudores deben calificar: deben tener un ingreso regular y mantenerse al día con sus pagos.

Esta opción te permitirá conservar la propiedad, pero permanecerá en tu historial de crédito por 10 años impidiéndote obtener otros préstamos, seguros de vida y muchas veces, hasta un trabajo.

En el Capítulo 13 -según se explica en el sito en internet de la FTC- la corte aprueba restablecer un plan de pago según tus ingresos futuros, para cancelar tus deudas en un período de tres a cinco años.

Según la abogada Lisa Urban, la bancarrota no es garantía de que el proceso de foreclosure no va a continuar en el futuro. "A menos que seas capaz de pagar el plan  establecido por la corte y tus otras deudas, todavía estás en riesgo de perder tu casa. Los requerimientos para acogerse a una bancarrota son ahora más estrictos. Actualmente, una bancarrota es más un remedio momentáneo que no soluciona el problema", dijo.

Ventajas: Es ideal para los que tienen problemas temporales de pago, pero pueden seguir afrontando la hipoteca en un futuro. Mantienes tu casa mientras hagas los pagos establecidos por la corte. Una vez terminado el plan de pago, recibes el descargo de ciertas deudas.

Desventajas: Permanece en tu reporte de crédito por 10 años. Debes demostrar ingresos regulares. No te libera definitivamente de un foreclosure.

Opciones perdiendo la casa

Enfrentar la situación sigue siendo lo más importante en cualquiera de las etapas del proceso. Muchas personas simplemente no atienden las cartas de los bancos o compañías financieras, pensando que, de un momento a otro, se pondrán al día con las cuotas.

Hay que tener muy en cuenta que un aviso de inicio de proceso de foreclosure se inicia a la tercera cuota impaga de un préstamo. Luego pasará por un proceso con las siguientes etapas: aviso de atraso de pago, aviso de remate de la propiedad y reposesión por el banco.

En cualquiera de estas etapas, tienes las siguientes opciones. En todos los casos perderás la vivienda, pero éste puede ser el mal menor entre todos.

  • Short sale o venta por menor valor: 
En este caso, el banco acepta que la casa sea vendida y toma lo obtenido en la venta como parte de pago del préstamo.

Gary Seymour -abogado especialista en bienes raíces en Connecticut- lo explica con un ejemplo: Si una casa vale $350 mil en el mercado actual y el monto adeudado al banco es de $380 mil, no habrá suficiente dinero como para cancelar el préstamo. A esto hay que agregarle los gastos propios de la venta como comisiones, impuestos y pagos al abogado que pueden restarte unos $50 mil.

En este escenario, la casa se lista para la venta de la manera convencional. Una vez conseguido el comprador, se somete a la aprobación del banco. "Si el banco lo aprueba, entonces el dueño será relevado de la deuda y se reportará el préstamo a las agencias de crédito como pagado", aseguró Seymour.

Ventajas: Se frena el foreclosure. Aunque tiene un gran impacto en tu historial de crédito, el daño es menor que con un foreclosure. Ten en cuenta que si el préstamo es menor que el valor de la casa (tienes un buen Equity), cancelas el préstamo en su totalidad y es posible que te quede un poco de dinero. En algunos casos el prestador perdona el remanente de la deuda.

Desventajas: Si la deuda es mayor que el valor de la casa, eres responsable del residuo de la deuda. Tienes que pagar los impuestos de la deuda perdonada porque es considerada un ingreso. Puede tomarte hasta 10 meses encontrar un comprador y la casa tiene que estar en muy buen estado para poder venderla rápido. Sin embargo, tú no eres quien decide la venta sino el banco. Además, si tu préstamo no estaba asegurado pueden iniciarte un deficiency judgement (juicio de embargo por falta de pago).
  • Deed in lieu o título a cambio de ejecución hipotecaria:
Mediante esta opción transfieres voluntariamente el título de la propiedad al prestamista a cambio de la cancelación de la deuda.

Aunque se pierde la casa, esta opción es menos dañina para tu historial de crédito. El sitio de la FTC (Federal Trade Comission) advierte que es posible que todavía así, seas responsable de los impuestos por concepto de la cantidad de la deuda perdonada. Además recomienda que consultes con un asesor financiero, contador o abogado.

Eva Campos, de Consumer Credit Counseling Service, agregó: "También el dueño es obligado a abandonar la propiedad al momento de firmar los documentos o en alguna otra fecha establecida durante la negociación".

Ventajas: Se frena el foreclosure. El impacto en tu crédito es un poco menor que el del foreclosure.

Desventajas: Pierdes la casa. Debes encontrar inmediatamente un lugar para vivir ya que deberás dejar la propiedad al firmar los papeles. Si tu casa tiene un Equity (plusvalor), lo pierdes al entregar la casa al banco. También es posible que seas responsable por los impuestos de la deuda perdonada.
Si tu situación económica no es para nada buena y no puedes pagar ni siquiera la hipoteca, esta opción te permite conseguir una liberación de todas las deudas no aseguradas (excepto el pago de alimentos, préstamos estudiantiles, deudas impositivas y préstamos hipotecarios) e incluir hasta un deficiency judgment (es un juicio de embargo por falta de pago que el banco puede obtener en caso de que el préstamo no esté asegurado). Esta liberación de dichas deudas te permitirá hacer el pago de la hipoteca y frenar el foreclosure.

"Bajo el Capítulo 7, el dueño no conserva la casa a menos que todos los pagos, bajo el acuerdo de préstamo original, sean hechos", dijo el abogado Gary Seymour.

Ventajas: Te liberas de muchas deudas y puedes utilizar ese dinero para pagar las cuotas de tu hipoteca. Al ponerte al día, se frena el foreclosure.

Desventajas: Pierdes tu casa si no cumples con todos los pagos bajo el acuerdo de préstamo original. Se mantiene en tu reporte de crédito por 10 años, lo que dificulta la obtención de otros créditos y puede impedirte el acceso a un trabajo. No te libera de obligaciones como la hipoteca, pago de alimentos, préstamo de estudio y deudas de impuestos, por lo que deberás calcular poder afrontar todos estos pagos.

A tener en cuenta

Si ninguna de las opciones anteriores son posibles o te dejas estar, el banco inciará el proceso de foreclosure. Entonces, la casa será rematada. Si nadie la adquiere, el banco tomará posesión de ella y serás obligado a mudarte.

El impacto en tu historial de crédito será muy grande, inhabilitándote a adquirir otro crédito por años. Y además, "el banco podrá demandarte por cualquier dinero perdido en todo el proceso o la venta de la casa", dijo Jeremy Brandt, director ejecutivo de 1-800-CashOffer, una empresa que promueve el encuentro entre inversores y prestatarios.

En todos los casos y en cualquier etapa que te encuentres, lo más sensato es buscar el asesoramiento de un abogado. Ellos pueden sacarte mucha presión de encima, manejando el proceso. Además conocen los detalles y los atajos para llegar a una solución.

El abogado Robert W. Rodriguez, lo explica con un ejemplo: "En una situación de forebearance (perdón de deuda), donde el banco acepta no recibir algunos pagos mensuales, el acuerdo tiene que incluir una cláusula para que el banco no reporte los pagos como atrasados, si no el propietario perderá una oportunidad de salvar su crédito".

También advirtió que cuando uno entrega la casa voluntariamente al banco (deed in lieu) tiene que asegurarse de que el banco no se quede con el derecho de recuperar la diferencia que pueda existir si el banco no recupera todo el préstamo.

Y demás está decirlo, las estafas están a la orden del día. Michael Sichenzia -investigador en jefe de Dynamic Consulting Enterprises, una empresa especializada en identificar fraudes financieros- recomendó: "Nunca, nunca jamás firmes nada entregando tu propiedad a alguien que te ofrece dejarte viviendo en tu casa con un contrato de alquiler con opción a compra. Es la puerta hacia el desastre y seguirás todavía enganchado con la deuda".